Клиенты о нас
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 29.03.2011 N 14057/10
В собственности предпринимателя Джамаловой Т.Е. (далее - Предприниматель) находился земельный участок, предназначенный для индивидуального строительства. Предприниматель построил здание, по завершении строительства которого направил в уполномоченный орган местного самоуправления комплект документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию. Однако вопрос о вводе здания в эксплуатацию данным органом разрешен не был.
Ссылаясь на невозможность оформить право собственности на объект недвижимости в административном порядке, Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
При рассмотрении данного дела суды приняли во внимание следующие обстоятельства. Предприниматель не обращался за выдачей разрешения на строительство, но получил комплект (хотя и неполный) документов, необходимых для выдачи такого разрешения. Орган публичной власти не разрешил вопрос ввода возведенного объекта в эксплуатацию. Таким образом, имело место нарушение процедуры оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С учетом этих обстоятельств суды задались вопросом: подлежит ли удовлетворению требование Предпринимателя в свете п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ)?
Признание права собственности на самовольную
постройку при отсутствии разрешения на строительство
и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из текста приведенной нормы следует, что истец для признания права собственности на самовольную постройку должен доказать два обстоятельства:
- свое вещное право на земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- безопасность самовольной постройки, то есть отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.
Однако к настоящему времени в судебной практике сложилась позиция, согласно которой истец также должен доказать, что принял все меры для получения необходимых разрешений: на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Так, согласно п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ суду необходимо установить, принимало ли лицо, которое возвело самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию). Кроме того, суд определяет, правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче такого р! азрешения или акта.
В п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 143) содержится следующее разъяснение. Право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если лицо, которое имело возможность получить все необходимые строительные разрешения и до! бивалось этого, приняло все меры по их получению.
Следует отметить, что фабула дела, о котором говорится в начале п. 9 Информационного письма N 143 (случай, когда застройщик не предпринял никаких мер к получению строительных разрешений), почти дословно совпадает с фабулой дела, освещенного в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09.
Также в Информационном письме N 143 уточняется, что подача лицом, желающим получить разрешение на строительство, неполного комплекта документов свидетельствует о недобросовестности заявителя.
Судебная практика полностью восприняла данные разъяснения (Определения ВАС РФ от 23.05.2011 N ВАС-6374/11, от 14! .01.2011 N ВАС-17964/10, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А70-7191/2010, от 27.12.2010 по делу N А45-9086/2010, ФАС Поволжского округа от 27.04.2011 по делу N А49-6915/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2011 по делу N А32-47702/2009, ФАС Уральского округа от 10.05.2011 N Ф09-2332/11-С6).
Относительно добросовестности истца следует отметить, что в судебной практике и до опубликования Информационного письма N 143 иногда отмечалось, что предъявление иска о признании права собственности на самовольную постройку, в отношении которой не были получены строительные разрешения, является злоупотреблением правом. Это объясняется тем, что в подобной ситуации такой иск направлен на подмену административного порядка получения разрешений судебн! ым порядком признания права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект. Данная позиция отражена, например, в Постановлениях Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 по делу N А70-7191/2010, ! Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010 по делу N А12-8189/2010.
Более того, в судебной практике складывается подход, согласно которому вопрос о безопасности самовольной постройки суд разрешает только после того, как установит, что застройщик принял все необходимые меры для получения строительных разрешений. Этот подход можно проследить в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-75499/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 02.03.2011 по делу N А61-1363/2010.
Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку при отсутствии строительных разрешений маловероятно, поскольку доказать незаконность отказа в получении таких разрешений и добросовестность заявителя крайне сложно.
В п. 12 Информационного письма N 143 указан и иной способ признания права собственности на самовольную постройку - в силу приобретательной давности.
Соответствующий срок для недвижимого имущества составляет 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Из-за этого приобретение права собственности на самовольные постройки по данному основанию становится затруднительным, на что указывает и судебная практика (Определение ВАС РФ от 20.05.2011 N ВАС-5866/11, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2011 по делу N А56-13896/2009).
Затруднения обусловлены по меньшей мере тем, что истцу необходимо доказать добросовестность, открытость, непрерывность владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2011 N Ф09-362/11-С6).
Так, использование самовольной постройки третьими лицами указывает на утрату истцом владения в отношении этой постройки (прерывность владения). Из этого следует невозможность приобретения права собственности на основании ст. 234 ГК РФ (см., например, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2011 N 18АП-3375/2011).
В рассматриваемом деле есть признаки бездействия в получении и выдаче строительных разрешений (на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию) как со стороны истицы (она не обращалась за выдачей разрешения на строительство), так и со стороны органов публичной власти (ими не был решен вопрос ввода объекта в эксплуатацию). Однако, судя по фабуле дела, истица получила большинство документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство.
Решения судов разных инстанций
При первом рассмотрении данного дела суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование и признал право собственности на спорный объект недвижимости. Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции, однако суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил и направил дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции вновь удовлетворил иск. Суд апелляционной инстанции данное решение отменил и отказал в удовлетворении иска, что поддержал и суд кассационной инстанции.
В Определении ВАС РФ от 11.01.2011 N ВАС-14057/10 отражен вывод суда о необходимости пересмотреть в порядке надзора постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, принятые при повторном рассмотрении дела.
Судебная коллегия ВАС РФ указала на то, что нарушение процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если все иные необходимые условия соблюдены (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.
Также отметим, что в Президиум ВАС РФ было передано дело о сносе самовольной постройки (жилого дома). В Определении ВАС РФ от 18.02.2011 N ВАС-15025/10 о передаче данного дела в Президиум ВАС РФ указано, что нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство или процедуры ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для сноса жилого дома, если ответчик принял меры для получения разрешения на строительство.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворил требования Предпринимателя и признал право собственности на спорный объект недвижимости, обосновав свою позицию следующим образом.
По смыслу п. 3 ст. 222 ГК РФ нарушение процедуры оформления разрешения на строительство или процедуры ввода объекта в эксплуатацию (в том числе если не выполнено требование о получении положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и заключения органа государственного строительного надзора), не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Иные необходимые условия были соблюдены. Следовательно, в рассматриваемой ситуации иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению.
Президиум ВАС РФ указал, что толкование правовых норм, отраженное в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что правовые позиции, изложенные в рассматриваемом Постановлении, в соответствии с пп. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.12.2010 N 379-ФЗ могут являться новыми обстоятельствами и быть основанием для пересмотра дел по новым обстоятельствам. Это подтверждается практикой ВАС РФ (см., например, Определения ВАС РФ от 23.05.2011 N ВАС-16685/10, от 17.05.2011 N ВАС-6086/11, от 04.05.2011 N ВАС-16186/10, от 25.04.2011 N ВАС-917/11, от 25.04.2011 N ВАС-5195/11, от 04.04.2011 N ВАС-2340/11, от 01.04.2011 N ВАС-725/11).
Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru/
