ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 28.05.2013 N 17085/12 ПО ДЕЛУ N А32-29673/2011 "РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДАТОРОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО НЕ ЛИШАЕТ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРАВА НА ПОДАЧУ ИСКА О ПРИЗНАНИИ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ПРАВА ОТСУТСТВУЮЩИМ"

1. Суть спора

Распоряжением главы муниципального образования земельный участок, предназначенный для эксплуатации стадиона, безвозмездно передан в собственность сельскому поселению (далее - поселение).

Администрация поселения (далее - администрация, арендодатель) передала данный участок в аренду индивидуальному предпринимателю (далее - предприниматель, арендатор) сроком на 10 лет. В течение нескольких лет предприниматель зарегистрировал за собой в ЕГРП право собственности на бытовое помещение, коридор, душевую, мини-футбольное и футбольное поля (далее - спорные объекты), расположенные на этом земельном участке.

Впоследствии предприниматель, как собственник объектов недвижимости, обратился с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка под стадионом по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.

В связи с тем что рассмотрение администрацией данного заявления было приостановлено, предприниматель обратился в суд общей юрисдикции с требованием признать незаконными действия администрации.

Узнав о наличии зарегистрированного предпринимателем права собственности на спорные объекты, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объекты за муниципальным образованием и признании недействительным зарегистрированного права собственности предпринимателя на указанные объекты.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении заявленных администрацией требований.

Однако суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил в части, признав отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя на спорные объекты. Суд исходил из того, что в муниципальную собственность поселения передавался не просто земельный участок, а стадион, представляющий собой единый объект, который состоит из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением. Такие сооружения, как мини-футбольное и футбольное поля, представляют собой улучшения земельного участка и не являются вещами, следовательно, на них не может быть зарегистрировано право собственности.

Отметим, что позиция суда апелляционной инстанции в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому полностью в настоящем разделе не приводится.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд кассационной инстанции исходил из следующего:

- администрация не представила доказательств передачи в собственность поселения указанных объектов (акт приема-передачи не содержит их описания);

- администрация избрала ненадлежащий способ защиты права, так как иск о признании права собственности отсутствующим может быть удовлетворен, только если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом.

При рассмотрении настоящего дела ключевыми стали вопросы:

- применения иска о признании права отсутствующим в качестве способа защиты нарушенного права собственности;

- правовой квалификации нетипичных объектов недвижимости в качестве самостоятельных объектов или как относящихся к улучшениям земельного участка.

2. Применение иска о признании права отсутствующим

в качестве способа защиты нарушенного права собственности

Иск о признании права отсутствующим прямо не предусмотрен действующим законодательством, однако он выработан в судебной практике на уровне высших судебных инстанций.

В соответствии с абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) в случаях, если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Использование такого иска возможно:

- если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами;

- если право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество;

- если ипотека или иное обременение прекращено.

Данный иск, как правило, используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут защитить истца. Например, это может быть в ситуации оспаривания необоснованно внесенной записи в ЕГРП о праве собственности Российской Федерации на земельный участок, находящийся в неразграниченной собственности.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 N 12576/11 по делу N А46-14110/2010 (далее - Постановление N 12576/11) указал, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и подлежит применению, только если нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Приведенное разъяснение Президиума ВАС РФ стало ответом на широкое распространение данного иска в спорах о сносе самовольных построек.

2.1. Правовая квалификация нетипичных объектов

недвижимости в качестве самостоятельных объектов

или как относящихся к улучшениям земельного участка

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из буквального прочтения данной нормы следует, что недвижимым имуществом может быть признана любая вещь, отвечающая критерию прочной связи с земельным участком. В случае возникновения спора данную связь определяет суд, исходя из конкретных обстоятельств дела и характеристик соответствующего объекта.

Однако в отношении некоторых нетипичных объектов возникает вопрос, являются ли они недвижимым имуществом или представляют собой некое улучшение земельного участка (в силу своих конструктивных особенностей).

Этот вопрос рассматривался, в частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11052/09 по делу N А53-3598/2008-С2-11 (далее - Постановление N 11052/09) в отношении такого объекта, как "земляная насыпь на песчаной подушке".

Значимость данного вопроса состоит в том, что в случае положительного ответа на него нетипичный объект может участвовать в обороте как самостоятельная вещь, то есть его можно передать в качестве вклада в уставный капитал, заложить и т.д. (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 294/13 по делу N А56-57771/2011).

Данный вопрос возникает и в отношении иных объектов, в том числе и гидротехнического назначения, таких как канавы, затоны, намывы песка, дамбы обвалования, основание которых представляет собой массив грунта.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 17.01.2012 N 4777/08 по делу N А56-31923/2006 (далее - Постановление N 4777/08) разрешил данную проблему следующим образом. Если гидротехнические объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, были созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, то данные объекты не являются самостоятельными объектами гражданских прав, даже если они прочно связаны с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Такие объекты являются частью земельного участка, на котором они расположены, и должны следовать судьбе данного участка (ст. 135 ГК РФ).

Позиция, приведенная в Постановлении N 4777/08, была расширительно воспринята в судебной практике. Арбитражные суды указывают, что объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены. Этот подход распространяется и на иные нетипичные объекты, например асфальтовое замощение, забор.

Помимо приведенных выше нетипичных объектов споры о правовой квалификации нередко возникают относительно различных спортивных площадок, большинство которых имеет поле для игры в футбол, окруженное беговой дорожкой (нередко асфальтированной). Такие объекты признаются судами недвижимым имуществом частично, например в части беговой дорожки (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 по делу N А13-12423/2008), либо вовсе не признаются недвижимостью (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2011 по делу N А13-12423/2008).

3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ акты судов первой и кассационной инстанций отменил, а постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

3.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: если арендатор помимо воли арендодателя зарегистрировал за собой в ЕГРП право собственности на арендованное имущество, то такая регистрация не лишает арендодателя права на защиту нарушенного права собственности надлежащими вещно-правовыми способами. Следовательно, отказ в удовлетворении заявленного арендодателем требования о признании права собственности на спорные объекты недвижимости отсутствующим в силу избрания истцом неверного способа защиты права (требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности) является незаконным и противоречит разъяснениям п. 3 Постановления N 10/22.

Комментарий: Президиум ВАС РФ указал, что регистрация арендатором в ЕГРП права собственности на арендованное имущество не лишает арендодателя права на подачу иска о признании зарегистрированного права отсутствующим. Выбор истцом способа защиты нарушенного права собственности, который не может обеспечить его восстановление, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Данное обстоятельство также не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения (п. 3 Постановления N 10/22).

Иск о признании отсутствующим права собственности арендатора на имущество в отсутствие требований о прекращении арендных отношений направлен на восстановление тех обязательственных отношений, которые существовали между арендодателем и арендатором до государственной регистрации права собственности последнего на арендованное имущество, то есть является иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения ответчиком обязательств по договору аренды.

3.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение (единый объект), состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом, а также объектов недвижимости вспомогательного характера, объединенных общим функциональным назначением.

Футбольное и мини-футбольное поля относятся к сооружениям, входящим в состав стадиона как единого объекта, не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой улучшения земельного участка, на котором они расположены (являются его неотъемлемой составной частью). В силу изложенного право собственности на данные сооружения не может быть зарегистрировано в ЕГРП. Применительно к ст. 135 ГК РФ юридическая судьба и принадлежность таких сооружений определяется по принадлежности соответствующего земельного участка.

Комментарий: данная правовая позиция отражает ранее сделанные выводы Президиума ВАС РФ.

Так, определение стадиона как единого объекта содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008 (далее - Постановление N 6200/10). В Постановлениях Президиума ВАС РФ N 11052/09 и N 4777/08 в качестве признаков, указывающих на отсутствие у объекта самостоятельного функционального назначения, назывались цели создания объекта. В частности, несмотря на прочную связь данных объектов с землей и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению, эти объекты не могут являться самостоятельными, если они созданы исключительно в целях обслуживания земельного участка на котором они расположены, или в целях улучшения качества данного участка.

Таким образом, одной лишь прочной связи объекта с землей недостаточно для его квалификации как недвижимого имущества, поскольку необходимо также наличие у него самостоятельного функционального назначения.

По мнению Президиума ВАС РФ, данные правовые позиции аналогичны комментируемой. Однако нельзя не отметить того обстоятельства, что определение стадиона, содержащееся в Постановлении N 6200/10, было дано в контексте иного спора, а именно спора о приватизации земельного участка под вспомогательными объектами стадиона на основании ст. 36 ЗК РФ.

3.3. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: сам по себе факт государственной регистрации прав на объекты вспомогательного характера за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах.

Комментарий: сходная правовая позиция была сформулирована Президиумом ВАС РФ в Постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 и от 04.09.2012 N 3809/12. Президиум ВАС РФ отметил, в частности, что нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости.

При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на объект. Обращение в суд с иском о признании отсутствующим права собственности ответчика на указанное имущество в данном случае является правомерным способом защиты нарушенного права.

3.4. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: если из договора аренды земельного участка не следует, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора, то арендатор не вправе обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты.

Однако он может претендовать на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий: данная правовая позиция следует из нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ, согласно которой собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Право арендатора на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) неотделимых улучшений арендованного имущества предусмотрено ст. ст. 616, 623 ГК РФ.

3.5. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости, права на которые не были зарегистрированы за арендодателем - собственником участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке здания и сооружения, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, являются составной частью земельного участка.

Комментарий: данный вывод сделан с учетом позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 7 Информационного письма от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

В этом пункте Информационного письма Президиум ВАС РФ указал, что собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся, по существу, составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка. Отсутствие регистрации ранее возникшего права истца на земельный участок, а также на возведенное на нем впоследствии здание не является препятствием для удовлетворения иска собственника, направленного на устранение препятствий в пользовании этим объектом.

См. комментарий к данному пункту в Аналитическом обзоре от 26 марта 2013 года

4. Оговорка о возможности пересмотра по новым

обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со сходными фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru