Клиенты о нас
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 25.06.2013 N 10761/11 ПО ДЕЛУ N А11-5098/2010 "В СЛУЧАЕ ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДОЛЖНА БЫТЬ УСТАНОВЛЕНА НА ТУ ДАТУ, ПО СОСТОЯНИЮ НА КОТОРУЮ БЫЛА УСТАНОВЛЕНА ЕГО КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ"
1. Суть спора >>>
2. Проблема определения момента установления кадастровой стоимости объектов недвижимости при рассмотрении иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости >>>
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ >>>
4. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу >>>
ООО "Владимирглавснаб" (далее - общество) является собственником трех земельных участков, которые были образованы в результате раздела земельного участка. Образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет 24 ноября 2008 г., а право собственности на них зарегистрировано 23 января 2009 г.
В 2007 г. были проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области.
Исполнителем работ по оценке выступило ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" (далее - кадастровый центр), которое 7 декабря 2007 г. составило отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков (далее - отчет кадастрового центра от 07.12.2007); датой проведения работ в данном отчете указано 1 января 2007 г.
Постановлением губернатора Владимирской области от 21.11.2008 N 808 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены по состоянию на 1 января 2008 г.
Правовое значение кадастровой стоимости земельного участка на примере земельного налога по данным рассматриваемого дела:
Кадастровая стоимость земельного участка, из которого были образованы спорные земельные участки, составила 338 664 709,8 руб. Общество выступило с просьбой снизить стоимость до 64 040 000 руб. (суммированные требования).
В соответствии с Положением о земельном налоге на территории муниципального образования город Владимир (утв. Решением Совета народных депутатов г. Владимира от 20.10.2010 N 191) ставка земельного налога для земельных участков 9-го вида разрешенного использования составляет 1 процент от кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, от исхода рассматриваемого дела зависело, заплатит общество земельный налог в размере 3 386 647,1 руб. или 640 400 руб.
Общество, не согласившись с результатами кадастровой оценки, 7 июля 2010 г. обратилось в арбитражный суд.
Первоначальные требования общества:
- о признании незаконными действий Управления Росреестра (далее - управление) по ненадлежащей проверке отчета кадастрового центра от 07.12.2007 в части расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, а также среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов Владимирской области в составе 9-го вида разрешенного использования по г. Владимиру, оформленных протоколом проверки экспертной комиссии управления;
- о признании незаконными действий по ненадлежащей проверке отчета в указанной части, оформленных актом проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.
При первом рассмотрении дела суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Коллегия судей ВАС РФ также отказала в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ, но указала на возможность пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам в связи с опубликованием Постановления Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010.
Общество реализовало данную возможность и при новом рассмотрении уточнило свое требование: признать кадастровую стоимость спорных земельных участков равной рыночной стоимости данных участков в размере 55 910 000 руб., 6 710 000 руб. и 1 420 000 руб. соответственно. Также общество просило признать недостоверным отчет кадастрового центра от 07.12.2007 в части определения кадастровой стоимости земельного участка, из которого были образованы спорные земельные участки.
Как следует из решения суда первой инстанции по данному делу (Решение Арбитражного суда Владимирской области от 22.05.2012 по делу N А11-5098/2010), кадастровая стоимость данного земельного участка составляла 338 664 709,8 руб., что примерно в 5,29 раза превышает рыночную стоимость всех трех спорных земельных участков (исходя из уточненных обществом требований).
При рассмотрении данного дела перед судами возникли следующие вопросы: на какую дату необходимо определять рыночную стоимость земельного участка? какое правовое значение имеет тот факт, что спорные земельные участки на момент проведения процедуры определения кадастровой стоимости не существовали?
2. Проблема определения момента установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости при рассмотрении иска
об установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости
Как следует из пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ, использование земель в Российской Федерации является платным. В целях налогообложения и определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, устанавливается их кадастровая стоимость. Для этого проводится государственная кадастровая оценка земель (п. 2 ст. 66 ЗК РФ). Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В настоящее время правовые основы порядка определения кадастровой стоимости земельных участков предусмотрены Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ). Однако по-прежнему имеют значение и нормы, принятые до этого Закона.
До вступления в силу Закона N 167-ФЗ порядок определения кадастровой стоимости земельного участка устанавливался следующими подзаконными актами:
- Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель";
- Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов";
- Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215 "Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Административный регламент).
При применении данных нормативно-правовых актов необходимо учитывать, что Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) упразднено, а его функции переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру). После вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" изменения в Административныйрегламент, устанавливающий процедуру определения кадастровой стоимости земельных участков, не вносились, поэтому в нем не учтены и терминологические изменения.
"Старый" порядок определения кадастровой стоимости земельных участков ( п. п. 6 - 10 Административного регламента):
- формирование перечня земельных участков в субъекте РФ, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости участков;
- выполнение работ по определению кадастровой стоимости участков;
- осуществление управлением Росреестра по субъекту РФ контроля за ходом выполнения данных работ;
- проверка управлением Росреестра по субъекту РФ результатов работ по определению кадастровой стоимости участков;
- представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта РФ на утверждение;
- утверждение данных результатов органом исполнительной власти субъекта РФ и их опубликование;
- внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости участков) в государственный кадастр недвижимости.
Примеры нормативных правовых актов субъектов РФ об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков (земель):
- Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.04.2009 N 332 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Краснодарского края" (вместе с "Кадастровой стоимостью земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Краснодарского края", "Средним уровнем кадастровой стоимости 1 кв. м земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам (городским округам)";
- Постановление Администрации Читинской области от 15.05.2007 N 99-А/П (ред. от 30.08.2007) "Об утверждении Результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Читинской области, Удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Читинской области";
- Постановление Правительства Республики Тыва от 12.03.2007 N 352 "Об утверждении минимальных и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в разрезе категорий земель и видов функционального использования в Республике Тыва".
Новый порядок осуществления государственной кадастровой оценки в соответствии с гл. III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации":
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Для обоих порядков определения кадастровой стоимости земельного участка центральными этапами являются составление отчета оценщика, в котором содержится собственно оценка стоимости земельных участков (земель), и утверждение результатов этого отчета нормативным правовым актом субъекта РФ, которым данной оценке придается общеобязательное значение.
Нередко кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что, как отмечается в судебной практике, не свидетельствует о недостоверности результатов кадастровой оценки стоимости участков. Таким образом, для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка недостаточно лишь того факта, что она превышает рыночную стоимость.
- Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2011 N 73-Г11-1;
- Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2010 N 50-Г10-39;
- Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2010 N 88-Г10-16;
- Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2010 N 41-Г10-16;
- Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2010 N 67-Г10-7;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 N 15АП-9140/2010 по делу N А32-52472/2009.
В связи с этим собственники земельных участков предъявляют в арбитражные суды иски об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Такая возможность появилась после опубликованияПостановления Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010, и такие иски получили широкое распространение на практике.
Правовые позиции, содержащиеся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11:
1. Согласно законодательству, действовавшему до вступления в силу Закона N 167-ФЗ, определение кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, допускается посредством указания рыночной стоимости земельного участка.
2. Требование об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости рассматривается в порядке искового производства.
3. Установление судом размера рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета указать такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственном кадастре недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В то же время в судебной практике не сформирован единообразный подход к вопросу о надлежащей дате, на которую следует определять рыночную стоимость объекта недвижимости, при заявлении требования об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Суды исходят из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату определения кадастровой стоимости, однако, как было обозначено выше, определение кадастровой стоимости является сложной и длительной процедурой, поэтому в судебной практике нет единой позиции в разрешении вопроса о том, с какого момента кадастровая стоимость считается определенной.
К настоящему моменту к решению данного вопроса существует по меньшей мере три подхода, в соответствии с которыми рыночная стоимость может определяться:
- на дату принятия нормативного правового акта субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки;
- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2013 по делу N А33-17843/2012;
- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.08.2013 по делу N А33-18213/2012;
- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2013 по делу N А03-16995/2010;
- Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 по делу N А05-12573/2012.
- на дату проведения кадастровой оценки (содержится в нормативном правовом акте субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки);
- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 N 18АП-2834/2013, 18АП-2933/2013 по делу N А76-21628/2012;
- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 18АП-2754/2013 по делу N А07-16076/2012.
- на дату составления отчета оценщика.
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2013 N Ф03-919/2013 по делу N А51-7621/2012;
- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2013 по делу N А27-9156/2012;
- Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2011 по делу N А55-24797/2010.
На обозначенную правовую неопределенность обратила внимание и коллегия судей ВАС РФ в Определении о передаче рассматриваемого дела в Президиум ВАС РФ.
Еще одной особенностью рассматриваемой правовой ситуации является то, что на момент проведения оценки кадастровой стоимости спорные земельные участки не существовали и, следовательно, сведения именно об их кадастровой стоимости отсутствовали. Этот вопрос также был предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ в данном споре.
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Правовые позиции, сформулированные в рассматриваемом Постановлении, развивают правовые подходы, содержащиеся вПостановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11.
Правовые позиции, сформулированные в рассматриваемом Постановлении, уже применяются в судебной практике (см., например, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2013 N 15АП-12838/2013 по делу N А53-1407/2013).
3.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: при рассмотрении требования о признании кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной истец должен доказать, что рыночная стоимость установлена на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).
Эта дата может быть указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости или установлена на основании сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки (если она не указана в отчете).
На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности образуемых земельных участков.
Комментарий: Президиум ВАС РФ разрешил правовую неопределенность в отношении того, на какую дату следует устанавливать кадастровую стоимость объектов недвижимости. Из данной правовой позиции следует, что дата принятия нормативного правового акта субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель не имеет значения для определения кадастровой стоимости земельного участка.
3.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: рыночную стоимость нового участка следует рассчитывать на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка.
Комментарий: данную правовую позицию Президиум ВАС РФ обосновал тем, что при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с данными, использованными при проведении государственной кадастровой оценки земель до образования нового участка.
3.3. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть доказана истцом и установлена решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Комментарий: данная правовая позиция подтверждает сложившийся в судебной практике подход, согласно которому рыночная стоимость определяется на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Однако все правовые последствия такого установления судом рыночной стоимости наступают с момента вступления в силу соответствующего судебного акта (Определение ВАС РФ от 03.04.2013 N ВАС-3160/13 по делу N А64-9672/2011).
4. Оговорка о возможности пересмотра по новым
обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со сходными фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru
