Клиенты о нас
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 07.06.2011 N 495/11
Муниципальное образование город Омск (учредитель управления) и ООО "Охрана памятников культуры и архитектуры" (доверительный управляющий) заключили договор доверительного управления, по условиям которого доверительному управляющему на пять лет переданы нежилые помещения общей площадью 1 280,1 м2.
Выгодоприобретателем по данному договору является муниципальное образование город Омск. Договор доверительного управления зарегистрирован в установленном порядке 10.03.2004.
Согласно этому договору доверительный управляющий имеет право сдавать имущество в аренду и осуществлять иные правомочия собственника в пределах, предусмотренных законом и договором. При этом договором также определено, что ООО "Охрана памятников культуры и архитектуры" не вправе совершать юридические и фактические действия, которые могут повлечь отчуждение имущества. Сделки на сумму более 2 млн руб. доверительный управляющий вправе заключать исключительно с письменного согласия учредителя управления.
Действуя в качестве доверительного управляющего, ООО "Охрана памятников культуры и архитектуры" 24.03.2004 заключило с ЗАО "Академия искусств" договор аренды нежилых помещений на срок 96 лет (с 24.03.2004 по 23.03.2100).
Арендная плата была установлена в размере 83 400 руб. в месяц без права арендодателя на одностороннее изменение ее размера. Договором аренды была предусмотрена обязанность арендодателя возместить арендатору понесенные им расходы по капитальному и текущему ремонту, другие затраты, направленные на улучшение арендованных помещений.
Нежилые помещения были переданы ЗАО "Академия искусств" в аренду по акту приема-передачи.
ЗАО "Академия искусств" с согласия доверительного управляющего уступило права и перевело обязанности арендатора по договору аренды ЗАО "Стратегия бизнеса" (соглашение от 26.08.2005 N 1). Данная сделка была зарегистрирована в установленном порядке 10.10.2005.
Департамент имущественных отношений администрации города Омска оспорил договор аренды в арбитражном суде, предъявив иск к ООО "Охрана памятников культуры и архитектуры", ЗАО "Стратегия бизнеса" и ЗАО "Академия искусств" о признании договора аренды нежилых помещений недействительным в силу ничтожности.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: имел ли право доверительный управляющий заключать договор аренды на срок, превышающий срок доверительного управления, без согласия учредителя управления?
Проблема заключения доверительным управляющим
договора аренды, в том числе недвижимого имущества,
на срок, превышающий срок доверительного управления
По смыслу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть не только собственник арендуемого имущества, но и лицо, уполномоченное на то законом или собственником. К последним относится доверительный управляющий.
Как следует из определения договора доверительного управления имуществом, по данному договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
При этом, осуществляя управление, доверительный управляющий, по общему правилу, вправе совершать в отношении имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).
Указанной норме корреспондирует п. 1 ст. 1020 ГК РФ, согласно которому доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
Случаи, когда доверительный управляющий вправе распоряжаться имуществом, должны быть предусмотрены договором.
Из изложенного судебная практика делает вывод, что доверительный управляющий, осуществляя определенные действия по управлению переданным ему имуществом, действует с целью его наиболее эффективного использования и извлечения максимальной прибыли в интересах собственника имущества или выгодоприобретателя (Определение ВАС РФ от 23.11.2007 N 15320/07).
Следовательно, доверительный управляющий вправе сдавать имущество, переданное в доверительное управление, в аренду (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 22.04.2009 N 4379/09).
Однако нужно отметить, что договор доверительного управления является срочным и срок доверительного управления по общему правилу не может превышать пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
Соответственно возникает вопрос: вправе ли доверительный управляющий сдавать в аренду имущество, находящееся в доверительном управлении, на срок, превышающий срок доверительного управления?
Подчас данный вопрос разрешается в самом договоре доверительного управления, если стороны предусматривают условие, согласно которому передача имущества без согласия учредителя управления во временное владение и (или) пользование третьим лицам может быть осуществлена только на срок до окончания действия договора доверительного управления (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 31.12.2008 по делу N А28-5391/2008-200/31, от 28.04.2008 по делу N А28-8483/2007-236/22, Второго арбитражного апелляционного суда от 19.02.2008 по делу N А28-8482/2007-237/22).
Однако такое условие далеко не всегда устанавливается договором. В этом случае суды придерживаются следующей позиции. Заключение доверительным управляющим договора аренды на срок, превышающий срок доверительного управления, правомерно, если этот договор заключен в период действия договора доверительного управления. Данная позиция объясняется тем, что договор аренды не связан с отчуждением имущества (Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2008 N Ф09-2829/08-С6).
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанции.
ВАС РФ в Определении от 17.03.2011 N ВАС-495/11, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Судебная коллегия ВАС РФ указала на то, что, исходя из ст. ст. 1012, 1020, 1024 ГК РФ, при осуществлении правомочий собственника в отношении недвижимого имущества управляющий вправе заключать сделки, связанные с обременением (ограничением) прав учредителя управления на это имущество, на срок, не превышающий срок доверительного управления, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Поскольку "иное" в договоре доверительного управления установлено не было, то ООО "Охрана памятников культуры и архитектуры" было не вправе заключать договор аренды на 96 лет и данный договор является ничтожным в части сдачи имущества в аренду на срок, превышающей срок доверительного управления.
При этом срок исковой давности по такому договору начинает течь с момента прекращения срока действия договора доверительного управления.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций. При этом высшей судебной инстанцией была сформулирована следующая правовая позиция: договор аренды не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления.
Президиум ВАС РФ особо подчеркнул, что в рассматриваемой ситуации договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными с момента окончания срока доверительного управления имуществом.
Исходя из приведенной правовой позиции можно заключить, что договоры аренды, заключенные доверительными управляющими на срок, превышающий срок доверительного управления, не являются ничтожными, но срок их действия ограничен сроком действия договора доверительного управления.
Напомним, что судебная коллегия ВАС РФ в Определении о передаче данного дела в Президиум ВАС РФ исходила из ничтожности договора аренды в части сдачи имущества в аренду на срок, превышающий срок доверительного управления, по приведенному выше основанию.
Президиум ВАС РФ не указал на то, что толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru/
