Клиенты о нас
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 06.09.2011 N 4275/11
По двум договорам аренды ОАО "Семинарское" был предоставлен во временное пользование за плату земельный участок для эксплуатации и обслуживания производственной базы.
Впоследствии Приказом Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области (далее - Департамент) от 14.12.2007 N 1458, изданным в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, данный земельный участок предоставлен ОАО "Семинарское" в собственность, о чем 18.12.2007 между данным обществом (покупателем) и продавцом (областное государственное специализированное учреждение "Фонд имущества Орловской области") (далее - фонд) заключен договор купли-продажи земельного участка N 419. По акту приема-передачи указанный земельный участок передан ОАО "Семинарское".
При этом на момент заключения договора купли-продажи N 419 на спорном земельном участке располагались объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ОАО "Семинарское" и индивидуальному предпринимателю.
В дальнейшем земельный участок отчужден ОАО "Семинарское" по договору купли-продажи от 29.02.2008 N 11 в пользу ООО "Семинарское", право собственности которого 28.03.2008 зарегистрировано в ЕГРП.
Таким образом, ОАО "Семинарское" приватизировало земельный участок без учета интересов индивидуального предпринимателя, хотя тот также имел право на приватизацию этого участка.
См. также: Схема приватизации земельного участка ОАО "Семинарское"
Индивидуальный предприниматель, полагая, что в результате заключения договора купли-продажи земельного участка N 419 он лишился предоставленного ему законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости (склад), обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) данного договора купли-продажи.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерны ли требования индивидуального предпринимателя? Для ответа на него Президиуму ВАС РФ потребовалось дать разъяснения по наиболее актуальным проблемам применения ст. 36 ЗК РФ.
Приобретение в собственность или в аренду
земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ при наличии
на этом участке нескольких зданий, строений или сооружений,
Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести право собственности или аренды на такие земельные участки.
Нередки ситуации, когда на одном земельном участке находятся несколько зданий, строений или сооружений, принадлежащих разным лицам. Данная ситуация не нашла своего отражения в ст. 36 ЗК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помеще! ния в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Однако эта норма рассчитана на ситуацию, когда один объект недвижимости (здание) находится в собственности нескольких лиц, а не когда несколько зданий, строений или сооружений, расположенные на одном земельном участке, находятся в собственности нескольких лиц.
Так, например, на практике имеют место случаи, когда земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности и на этом участке располагаются здания, строения или сооружения, одни из которых находятся в собственности публично-правового образования(ий), а другие - в собственности частных лиц.
В этой ситуации интерес представляет правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Постановлении от 15.12.2009 N 11276/09 по делу N А40-49619/07-12-289.
В этом деле Президиум ВАС РФ указал, что первоначальная государственная регистрация права собственности публично-правового образования на земельный участок, осуществленная в порядке разграничения государственной собственности на землю, не препятствует последующей приватизации или приобретению права аренды на такой участок физическими и юридическими лицами - собственниками объектов недвижимости на этом участке. Тем самым Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что в случае государственной регистрации права собственности публично-правового образования в результате разграничения государственной собственности на землю собственники объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не лишаются возможности приобретения прав на этот участок по ст. 36 ЗК РФ (см. также: Определение ВАС РФ от 04.05.2010 N ВАС-16632/09 по делу N А68-431/09-23/15, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2010 по делу N А03-1680/2010, ФАС Поволжского округа от 20.09.2010 по делу N А55-32440/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2011 по делу N А53-24538/2010, ФАС Уральского округа от 25.06.2008 N Ф09-4535/08-С6 по делу N А60-31800/2007).
Также имеют место случаи, когда собственник здания, строения или сооружения реализует право на приватизацию или приобретение права аренды на земельный участок (например, заключив договор аренды) без учета прав и законных интересов собственника другого здания, строения или сооружения, располагающегося на том же земельном участке. В этой ситуации есть примеры квалификации договора аренды как ничтожного, причем судами особо подчеркивается, что ничтожность такого договора не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявления собственников объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, о заключении с ними договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2011 по делу N А21-3225/2010). Аналогичный подход встречается ! в делах об оспаривании договоров купли-продажи земельного участка по указанному основанию (см., к примеру, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.02.2011 по делу N А28-4613/2010).
В то же время суды отмечают, что в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи (или аренды) земельного участка может быть признан недействительным только в части купли-продажи или аренды той части земельного участка, на которой находится здание, строение и сооружение лица, интересы которого не были учтены при заключении договора (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2008 по делу N А56-45362/2004).
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции признал недействительным договор купли-продажи земельного участка N 419. В отношении требования о применении последствий недействительности сделки производство по делу прекращено в связи с отказом индивидуального предпринимателя от иска в этой части.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали нижестоящую инстанцию.
Суды исходили из того, что ОАО "Семинарское" была продана и та часть земельного участка, на которой расположен объект недвижимости, принадлежащий индивидуальному предпринимателю, вследствие чего договор N 419 не соответствует требованиям ст. 36 ЗК РФ.
Однако ВАС РФ в Определении от 31.05.2011 N ВАС-4275/11, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Судебная коллегия ВАС РФ указала на то, что в данном деле суды признали договор купли-продажи недействительным в целом. В то время как в судебной практике имеется и другой подход, основанный на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04 по делу N А19-4030/04-48.
Данный подход состоит в следующем: в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи земельного участка признается судом недействительным лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости истца и необходимой для его использования, так как сделка могла быть совершена и без включения недействительной ее части.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, при этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции.
1. Срок для выбора права собственности или права аренды земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из собственников объектов недвижимости на земельном участке не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.
То есть, применительно к рассматриваемой ситуации, приватизация земельного участка без учета интересов индивидуального предпринимателя не лишает его права на приватизацию земельного участка.
2. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
3. Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
4. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании сделки приватизации недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
5. Публично-правовое образование не вправе оспаривать по данному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения ст. 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Оно должно привлекаться к участию в деле в качестве одного из ответчиков.
6. Иск о признании права общей долевой собственности на приватизированный земельный участок относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется.
7. Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости": площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
8. При удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот земельный участок ответчик вправе предъявить иск, в том числе как встречный, о возврате неосновательного обогащения.
Такое неосновательное обогащение, как отметил Президиум ВАС РФ, в любом случае включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления в законную силу решения суда об ее изъятии.
Также Президиум ВАС РФ дал подробные рекомендации в отношении определения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также рекомендации по поводу раздела земельного участка и определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка.
Следует обратить внимание на то, что приведенные правовые позиции Президиума ВАС РФ, по общему правилу, не применяются в отношении собственников объектов незавершенного строительства, так как на них не распространяется право на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом (Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008).
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru
