Клиенты о нас
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 02.07.2013 N 1150/13 ПО ДЕЛУ N А76-24747/2011 "НЕЛЬЗЯ ПРИЗНАТЬ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ БЕСХОЗЯЙНЫМ ЛИШЬ ПОТОМУ, ЧТО ВЛАДЕЛЕЦ НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕГО"
1. Суть спора >>>
2. Проблема реализации собственником недвижимого имущества права на государственную регистрацию за ним права собственности в случае принятия муниципальным органом такого имущества на учет как бесхозяйного >>>
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ >>>
4. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу >>>
ООО "Южуралтранс плюс" (далее - общество) 22 апреля 2011 г. обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области (далее - управление) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на административное знание. В обоснование своих требований общество указало, что приобрело спорное здание по договору купли-продажи от 01.12.2002 и с этого момента осуществляет в отношении него все правомочия собственника.
Несмотря на заявление общества, управлением было удовлетворено более позднее заявление муниципального образования от 03.06.2011 о принятии на учет спорного здания как бесхозяйного объекта недвижимого имущества с внесением в ЕГРП соответствующей записи.
Общество посчитало данные действия управления незаконными и обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании управления аннулировать в ЕГРП запись о принятии на учет здания.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, сочли действия управления по принятию на учет спорного здания в качестве бесхозяйного законными. Суд кассационной инстанции акты нижестоящих судов отменил, а заявленные обществом требования удовлетворил. При этом суд, в частности, исходил из того, что факт открытого владения обществом спорным объектом лицами, участвующими в деле, не оспаривался, а названный договор купли-продажи, на основании которого общество вступило во владение, незаключенным или недействительным не признан.
Следует отметить, что позиция суда кассационной инстанции в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому полностью в настоящем разделе не приводится.
При рассмотрении настоящего дела перед судами возник вопрос о возможности реализации обществом права на государственную регистрацию за ним права собственности на здание в случае признания этого объекта недвижимости бесхозяйным и постановки на учет в качестве такового.
2. Проблема реализации собственником недвижимого
имущества права на государственную регистрацию за ним права
собственности в случае принятия муниципальным органом
такого имущества на учет как бесхозяйного
Обозначенная проблема связана с тем, что лицо, приобретшее объект недвижимого имущества, по тем или иным причинам в течение длительного времени не предоставляет регистрирующему органу правоустанавливающие документы (к примеру, договор купли-продажи) для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Результатом такого бездействия владельца недвижимости является то, что объект может быть признан бесхозяйной вещью, то есть вещью, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ).
Целью постановки на учет имущества как бесхозяйного является признание на него в дальнейшем права муниципальной собственности. Для этого органу местного самоуправления, на территории которого находится данный объект недвижимости, требуется представить регистрирующему органу заявление с приложенным комплектом документов, подтверждающих, что объект недвижимого имущества является бесхозяйным (п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. п. 5, 7 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 N 580).
Формально если из представленных документов следует, что данный объект не зарегистрирован в органе технического учета, сведения о нем отсутствуют в региональном и федеральном реестрах имущества, то регистрирующий орган принимает объект недвижимого имущества на учет в качестве бесхозяйного. Однако в действительности может возникнуть ситуация, когда недвижимое имущество имеет собственника или законного владельца, хотя сведения о нем отсутствуют в публичных реестрах. Это порождает споры между собственниками недвижимого имущества, органами местного самоуправления и иными заинтересованными лицами.
Полагая, что постановка недвижимой вещи на учет как бесхозяйной препятствует реализации собственниками права на государственную регистрацию права собственности на эту вещь (ст. 551 ГК РФ), последние обращаются в суд за защитой нарушенного права. Если регистрирующий орган удовлетворяет требования собственников, органы местного самоуправления обращаются в суд с исками о признании незаконным отказа в государственной регистрации и принятия на учет бесхозяйного объекта недвижимости.
Зачастую результат разрешения таких дел зависит от установления судом обстоятельств, являющихся основанием для признания недвижимого имущества бесхозяйным или подтверждающих отсутствие этих оснований.
В практике арбитражных судов в настоящий момент сложилось два противоположных подхода к разрешению данной категории споров.
Арбитражные суды, придерживающиеся первого подхода, обращают внимание на то, что не принятое на учет в ЕГРП недвижимое имущество не может быть признано бесхозяйным при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:
- правопритязание на объект недвижимого имущества (факт подачи в арбитражный суд искового заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости);
- фактическое владение данным имуществом каким-либо лицом (осуществление охраны, текущего ремонта, оплата тепло- электроэнергии, используемой в ходе эксплуатации объекта, сдача объекта в аренду);
- наличие у какого-либо лица правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости (договор
Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru
